图解日本REIT：系统解读日本不动产证券化与J-REIT txt umd azw3 下载 fb2 pdf 在线 免费

日本的REITs市场始于21世纪初。 2001年3月, 东京证券交易所开设 J-REIT 市场, 同年 9 月, 两只办公楼型REITs在东京证券交易所率先上市，开启了日本的REITs时代。此后，日本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲*。

《图解日本REIT》由三菱日联信托银行（Mitsubishi UFJ Trust and Banking Corporation）负责REITs咨询的团队撰写，具有很强的专业背景。书中介绍了J-REIT（日本不动产投资信托基金）的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示。该书以简洁而又通俗易懂的解说来介绍不动产证券化，读者能在短时间内相对系统地了解相关知识。

《图解日本REIT》前半部分介绍了不动产证券化的概要。复杂而难以理解的部分大都以图表的形式加以辅助说明，使读者更加容易理解。该书后半部分主要集中在对实务性操作要点的解说方面。在对《金融商品交易法》的解说中，以不动产证券化的相关部分为重点。在案例学习的部分，该书通过展示不动产证券化的交易架构的变化，来回顾同时期不动产市场所发生的变化。

《图解日本REIT》是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书，在知识及信息的整理上颇具参考价值。该书可作为政府有关部门、不动产政策研究和制定者、不动产开发商、金融机构、高校不动产相关专业师生的有益参考书，对中国的REITs行业发展有巨大的借鉴意义。

章　不动产证券化的历史/ 1

　不动产证券化的概要/ 3

　不动产证券化从黎明期到壮大期/ 5

　经过高速发展期和低迷期后, 重新回到发展扩大期/ 10

第二章　不动产证券化的架构/ 15

　证券化的标的资产/ 17

　不动产证券化的架构/ 19

　不动产证券化的目的和好处/ 21

　证券化过程的参与者/ 26

　为证券化而特别设立的工具: SPC / 29

　SPC 的资金募集(债权和权益) / 32

　权益类投资的角色/ 34

　杠杆效应/ 36

　债权类投资的角色/ 39

　SPC 的瀑布原理/ 42

不动产证券化的退出战略/ 44

第三章　不动产证券化相关的技术和基础/ 49

　破产隔离/ 51

　利益相反/ 55

　信用增进措施/ 56

　避免双重课税/ 58

　不动产信托/ 61

　评级/ 64

　尽职调查/ 65

　不动产评估/ 70

第四章　不动产基金的动向之一: 私募基金/ 75

　私募基金概要/ 77

　私募基金的结构/ 82

　私募基金的类型/ 88

　私募基金市场的变迁/ 94

第五章　不动产基金的动向之二: J-REIT / 101

　J-REIT / 103

　J-REIT 的架构/ 105

　J-REIT 的资金筹措/ 109

　J-REIT 的收益分配/ 112

　J-REIT 的信息公示/ 115

　FOF / 116

NAV 倍率/ 117

　J-REIT 的成长过程/ 119

　J-REIT 的投资特征(用途、区域、各产品投资规模) / 127

　全球的REIT / 132

第六章　不动产基金的动向之三: 开放式基金(私募REIT) / 141

　私募REIT / 143

　私募REIT 产品的比较/ 145

第七章　支撑不动产证券化的法律制度/ 149

　与不动产证券化有关的《金商法》/ 151

　证券化架构和《金商法》/ 163

　《不特法》的修订/ 175

第八章　从原始权益人的角度看会计层面的注意点/ 181

　原始权益人的不动产出售处理标准/ 183

　SPC 的非并表/ 186

　经营性租赁/ 189

第九章　理解不动产投资的判断指标/ 193

　为什么需要判断指标/ 195

　现金流的查定方法/ 196

　DCF 法/ 200

　资本化率/ 204

　IRR / 210

LTV / 215

　DSCR / 217

　利差/ 218

　不动产投资的风险和收益/ 219

　不动产投资指数/ 231

第十章　不动产证券化的案例学习/ 233

　证券化不动产的变迁/ 235

　友都八喜综合电器商城吉祥寺店/ 235

　旧长银总部大楼/ 240

第十一章　从欧美看不动产证券化的问题/ 247

　次级贷款的问题/ 249

　大型投资银行的失控/ 250

　政府的快速应对/ 251

　市场恢复的过程/ 252

　教训和展望/ 252

第十二章　不动产的环境对策——环保型不动产/ 255

　环保型不动产的定义/ 257

　现在, 为什么开始对不动产的环保有要求/ 258

　关于环保型不动产的“胡萝卜与大棒” / 259

　市场相关方对不动产环保的应对措施/ 263

　以环保性能为标准的建筑物评级/ 264

三菱日联信托银行由三菱信托银行（Mitsubishi Trust and Banking Corporation)和UFJ信托银行（UFJ Trust Bank Limited）于2005年10月1日合并而成，属于三菱日联金融集团（Mitsubishi UFJ Financial Group）。三菱日联信托银行不动产咨询部的主要业务内容为：收集不动产市场的相关信息和数据，并对不动产投资市场和买卖市场进行深度调查、分析和研究；从企业的财务管理角度进行不动产投资咨询；发布不动产市场报告；不动产评估。

其主要著作有《图解 IFRS的不动产会计》《图解不动产证券化的全部》《提问不动产持有的意义》《企业不动产的活用方法》《不动产商务专业词汇辞典》《可以这样在不动产市场中胜出》《不动产咨询便携本》等。

三菱日联信托银行网址：http://www.tr.mufg.jp。

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J-REIT

的资金筹措

J-REIT

的资金筹措形式可以分为两类

:

资本方面的融资

[

即权益融资

(equity finance)]

和负债方面的融资

[

即债权融资

(debt finance)]

。

J-REIT

通过这些渠道筹措资金

,

以购买物业。

权益融资

J-REIT

的权益融资

,

通过公募增资

(public offering)

、第三方定向增资进行。公募增资是指公开发行新投资份额来募集广大社会投资人的发行方式

,

以市场的实时价格发行新投资份额

(

如果是第三方定向增资

,

新投资份额的购买人就已经事先约定好了

)

。因此

J-REIT

增资时

,

市场价格

,

即投资份额的价格水平至关重要。

我们通过一个简单的例子来说明其中缘由

:

例如新发行

50

万日元

/

份的投资份额

,

共计

10 000

份

,

即总共募集

50

亿日元资金。如果投资份额的价格上升

,

每份变

100

万日元

,

发行同样数量时

,

就可以募集两倍资金

,

即

100

亿日元。

如果投资份额的价格降低

,

为了募集足够资金

,

或许可以考虑增加发行份额的数量

,

但如果无止境地增加投资份额的数量

,

那么投资份额的总数上升就会导致单位投资份额的红利分配减少

,

很难获得现有投资人的理解。因此

,

如果不能保证投资份额的价格高于一定标准

,

公募增资的方式就很难实现。

图

5.2

是展示

J-REIT

的投资份额价格变动的东证

REIT

指数图。

J-REIT

在

2007

年达到后

,

由于次贷危机而导致价格急剧下滑并持续低迷数年

,

在

2012

年下半年终于有所恢复。

图

5.3

显示的是含

IPO

在内的公募增资项目的数量和增资金额

(

含第三方定向增资等

)

的变化图。与图

5.2

比较可见

,

随着投资份额价格的上涨

,

公募增资的项目数量也在增加。但是在次贷危机后的

2008

年下半年至

2009

年上半年

,

由于受市场环境恶化的影响

,

公募增资一件都没有。

权益融资的活跃

,

意味着

J-REIT

积极地向投资人募集资金、购买物业、扩大资产规模。所以

,

权益融资的活跃度是反映

J-REIT

市场的景气与否的一个指标。

债权融资

接下来是债权融资。通过债权

(

即负债方式

)

来筹集资金

,

是从金融机构贷款、发行投资法人债券

(

一般公司所说的公司债

)

等从机构投资人处调配资金的方式。

贷款或法人债都计入资产负债表的负债栏

,

会导致

LTV

上升。由于杠杆效应

, LTV

越高

,

预期收益率也会越高。但

LTV

增高

,

利息上升时会增加利息负担

,

容易造成损益的恶化。因此

, J-REIT

的

LTV

高也意味着高风险、高回报。此外

, LTV

如果提高

,

投资法人的评级也会下降

,

可能导致利息的增加。因此

,

虽然

LTV

上升可以提高杠杆效应

,

但一味提高

LTV

对

J-REIT

的运营不利

,

当下多数

J-REIT

的

LTV

水平都控制在

60%

的上限之内。到目前为止

,

从

J-REIT

的

LTV

水平来看

,

根据投资对象的用途和规模不同会有差异

,

但是基本控制在

30%~60%

之间。如何掌控权益和负债的平衡

,

就看各

AM

公司的本领了。

和前文阐述的权益融资不同的是

,

负债融资伴随着再融资的风险。借款时当然会设定返还期限

(

如果是投资法人债

,

则称为偿还期限

),

市场环境恶化时

,

如果到了返还期限

,

则必须采取一些方法来重新筹集资金。

但是

,

由于市场恶化时投资份额的价格低迷

,

通过权益融资不太现实

,

如果机构投资人对风险采取强势回避的态度

,

发行投资法人债也很困难

,

剩下的选择只有从金融机构借款——根据《投信法》

, J-REIT

的资金调配方式的规定只有公募增资、第三方定向增资、借款和投资法人债发行这

4

种方式。结果在次贷危机后的信用紧缩期内

,

金融机构对信用能力低的发起人的

J-REIT

融资态度强硬

,

使

J-REIT

的融资风险显现。信用能力低的发起人

REIT

投资份额的价格大幅下跌

,

其运营也陷入窘境。

经过反思

,

市场对扩充

J-REIT

资金调配手段的动向开始活跃

,

于是有了之后

2013

年的《投信法》修改。关于《投信法》修改后资金调配手段的扩充

,

我们将在后文予以阐述。

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编辑推荐

1. REITs作为不动产行业变革的下一个机遇、投资者新蓝海，持续成为不动产市场以及资本市场投资热点。日本的REITs市场发展迅速，规模已位居亚洲*。

2.《图解日本REIT》介绍了日本REITs的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示，填补了市场空白，是面向从业人员和对这个领域感兴趣的投资者的普及类图书。书的前半部分主要介绍了不动产证券化的概要，并配图表进行辅助说明，后半部分对实务操作要点进行了解说。

3. 该书面向不动产证券化相关人员以及对J-REIT感兴趣的人士。作者以简洁通俗的语言介绍了不动产证券化的内涵，让读者对不动产证券化的知识有一个基本的了解，对于有经验的实操者，也能通过书中的案例提升自己的实务能力。          

4.《图解日本REIT》由日本三菱日联信托银行的多位一线实务专家执笔，由中国的REITs和不动产投资领域资深专家车阳、林述斌和顾晓翻译，具有很强的专业背景。

前言

在

21

世纪

,

日本见证了不动产证券化市场的发展

,

同时也经历了新的市场周期。不动产市场在经历了基金泡沫的过热期和金融危机后的停滞期之后

,

又因安倍经济学的启动而重新步入恢复期。在此期间

,

不动产证券化市场也因《金融商品交易法》

(

简称《金商法》

)

等法律的出台及

J-REIT (

日本不动产投资信托基金

)

相关法律法规的完善而步入成熟期。

我们在

2006

年出版了《图解不动产证券化的全部》一书。本书虽保留了一部分共通的内容

,

但大部分内容都是重新编写的。

本书面向不动产证券化相关从业人员以及对

J-REIT

感兴趣的人士

,

以简洁而又通俗易懂的解说来介绍不动产证券化

,

让读者能在短时间内相对全面地了解相关知识。同时

,

对于有经验的实操者来讲

,

本书在知识以及信息的整理上也颇具参考价值。

本书前半部分主要介绍了不动产证券化的概要

,

复杂而难以理解的部分大都以图表的形式加以说明

,

以使读者更加容易理解。

后半部分主要集中在关于实操要点的解说方面。在《金商法》的解说里

,

不动产证券化的相关部分是重点。案例学习的部分整理回顾了过去被证券化的物业在不同的阶段通过不同的架构在市场中进行流通的案例。

本书在编写过程中正逢东京获得

2020

年奥运会的主办权

,

对于不动产市场的发展

,

我们期待这个好消息能带来积极的影响。在前辈们不断摸索的基础之上

,

我们定将推动不动产证券化市场继续前进。

我们希望本书能够为肩负推进不动产证券化市场发展重任的读者提供一点帮助。

后

,

本书从出版策划阶段开始

,

就得到了东洋经济新报社的渡边智显先生的大力支持和帮助

,

我们借此机会深表谢意。

三菱日联信托银行不动产咨询部

书籍介绍

日本经济泡沫崩溃后，证券化如何引领不动产走向新生？

一线实务专家执笔，系统解读日本不动产证券化与J-REIT